주택 중개보수 상한요율과 한도액: 매매와 임대차 구간표, 월차임 환산은 100배이고 환산액이 5천만 원 미만이면 70배, 부가가치세는 별도, 공인중개사법 제33조 초과 수수 금지와 시·도 조례 열람
2. 월세 환산액은 보증금 더하기 월차임 100배입니다. 그 합이 5천만 원 미만이면 월차임은 70배로 다시 계산합니다. 전세 8천만 원처럼 요율 금액이 한도를 넘으면 한도액으로 잘립니다.
3. 상한은 천장입니다. 더 낮게 정할 수 있고, 매도인과 매수인(임대인과 임차인)은 각자 자기 보수를 상한까지 냅니다. 반으로 나누는 한 건의 수수료가 아닙니다. 일반과세 중개사의 부가가치세 10%는 보수와 별도입니다.
밝은 사무실에서 빈 계약서와 열쇠를 사이에 둔 상담
전세 계약을 앞두고 중개사무소에서 "법대로 90만 원"이라는 말을 들으면, 그 문장만으로는 검산이 안 됩니다. 보증금이 3억 원인지, 월세가 섞였는지, 한도액에 걸리는 구간인지, 부가가치세가 그 안에 들어 있는지가 빠져 있습니다. 같은 요율표라도 4,500만 원 매매와 5억 원 매매는 한도가 요율을 자르는지가 다릅니다.
공인중개사법 제32조는 중개보수의 한도를 국토교통부령의 기준에 따라 시·도 조례로 정하게 합니다. 제33조는 사례, 증여, 그 밖의 어떤 명목으로도 그 보수나 실비를 넘겨 금품을 받지 못하게 합니다. 인터넷 계산기 한 장의 결과를 전국 단일 고시처럼 외우기보다, 사무소에 게시된 요율과 조례 별표를 계약 전에 대조하는 쪽이 영수증 다툼을 줄입니다.
이 글의 주택 표는 많은 시·도 조례가 같이 적어 온 구간입니다. 사무소 소재지 조례의 숫자가 다르면 조례가 이깁니다. 특정 날짜의 전국 일괄 개정일은 여기서 단정하지 않습니다. 서울은 서울부동산정보광장, 그 밖은 해당 시·도 조례와 국토교통부 부동산 전자계약 쪽의 중개보수 요율 안내로 별표를 엽니다.
상한요율은 천장이고 조례가 기준이다
상한요율은 받아도 되는 비율의 끝입니다. 의뢰인과 개업공인중개사가 그 아래 금액으로 정하는 것은 막혀 있지 않습니다. "법정 수수료라서 할인이 불법"이라는 말은 조례의 구조와 맞지 않습니다. 불법이 되는 쪽은 상한 또는 한도액을 넘는 요구, 그리고 컨설팅비나 서류비처럼 이름을 바꿔 한도를 넘기는 금품입니다.
보수를 계산하는 사무소의 주소가 기준 지역입니다. 집은 경기도에 있고 중개사무소는 서울에 있으면 서울 조례를 먼저 엽니다. 집 소재지 구청 조례로 바꿔 계산하지 않습니다. 공동중개면 각 사무소의 소재지와 누가 어느 쪽 의뢰인의 보수를 받는지를 계약서에 나눕니다. 한 사무소 상한을 두 사무소가 각각 또 받는 식으로 읽지 않습니다. 의뢰인 한 사람이 자기 중개사에게 내는 한도가 그 사람의 천장입니다.
거래금액은 매매라면 매매가격, 전세라면 보증금, 월세라면 아래 환산액입니다. 시세, 공시가격, 대출 금액이 거래금액을 대신하지 않습니다. 계약서에 적힌 금액과 다른 돈(시설 권리금처럼 주택 임대차와 별도인 돈)을 주택 중개보수 거래금액에 슬쩍 더하면 요율이 올라갑니다. 권리금 중개보수는 주택 표의 자동 적용이 아니니 조항을 따로 봅니다.
사무소에는 중개보수 요율을 게시하게 되어 있습니다. 상담 때 구간표 사본이나 조례 별표 화면을 같이 보고, 계약서의 보수 칸에 요율과 금액, 부가가치세 포함 여부를 문장으로 남깁니다. 구두로 "나중에 조정"이면 잔금일에 한도액 다툼이 납니다.
주택 매매 구간표
주택 매매에서 널리 쓰이는 상한은 다음 여섯 칸입니다. 한도액이 비어 있는 칸은 요율만 적용됩니다. 한도액이 있는 칸은 요율로 곱한 금액과 한도액 중 낮은 쪽이 상한입니다.
| 매매 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
5억 원 매매는 2억 원 이상 9억 원 미만이라 0.4%이고 한도액이 없습니다. 500,000,000 곱하기 0.004는 2,000,000원입니다. 이 200만 원이 매수인 한 사람의 보수 상한(부가가치세 별도)입니다. 매도인도 자기 중개 의뢰에 대해 같은 방식으로 상한까지 따로 낼 수 있습니다. 200만 원을 둘이 100만 원씩 나누는 계산이 아닙니다.
4,500만 원 매매는 5천만 원 미만이라 0.6%입니다. 45,000,000 곱하기 0.006은 270,000원인데 한도액이 25만 원이므로 상한은 25만 원입니다. 비율만 보고 27만 원을 적으면 한도를 넘습니다. 1억 원 매매는 5천만 원 이상 2억 원 미만, 0.5%, 한도 80만 원입니다. 100,000,000 곱하기 0.005는 50만 원이라 한도 안에 들어옵니다. 상한은 50만 원(부가세 별도)입니다.
구간 경계는 "미만"과 "이상"이 한 줄로 갈립니다. 2억 원 정액은 2억 원 미만에 들어가지 않고 그 다음 칸인 0.4%입니다. 9억 원 정액은 0.5% 칸입니다. 계약서 금액을 만 원 단위로 내린 뒤 계산하면 구간이 바뀔 수 있으니, 계약서에 적힌 총액을 그대로 곱합니다.
한도액이 있는 칸은 요율 곱셈보다 한도가 먼저다
낮은 금액대는 퍼센트가 높아 보여도 한도액이 막을 세웁니다. 의뢰인이 "0.6%라더니 25만 원이다"라고 느끼는 지점이 여기입니다. 중개사가 한도액 없이 0.6%만 말하면 계산이 끝난 것이 아닙니다. 칸 두 개, 요율과 한도를 같이 읽습니다. 협의로 25만 원보다 낮추는 것은 가능합니다.
임대차 구간과 월세 100배, 5천만 원 미만이면 70배
주택 임대차(전세·월세)에서 널리 쓰이는 상한은 매매 표와 숫자가 다릅니다.
5천만 원 미만은 0.5%, 한도 20만 원입니다. 5천만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%, 한도 30만 원입니다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%입니다. 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%입니다. 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%입니다. 15억 원 이상은 0.6%입니다. 1억 원 이상 칸에는 위 매매 저가 구간 같은 소액 한도액을 이 글에서 더 붙이지 않습니다. 조례 별표에 한도 문장이 따로 있으면 그 문장을 따릅니다.
전세 3억 원은 1억 원 이상 6억 원 미만이라 0.3%입니다. 300,000,000 곱하기 0.003은 900,000원입니다. 부가가치세는 별도입니다. 전세 8천만 원은 5천만 원 이상 1억 원 미만이라 0.4%이고 한도 30만 원입니다. 80,000,000 곱하기 0.004는 320,000원이므로 상한은 30만 원으로 내려앉습니다. 32만 원을 그대로 받으면 한도액 초과입니다.
월차임이 있으면 거래금액부터 환산합니다. 원칙은 보증금에 월차임 100배를 더한 금액입니다. 그 합이 5천만 원 미만일 때만 월차임을 70배로 바꿔 다시 더합니다. 100배 합이 5천만 원 이상이면 70배를 쓰지 않습니다.
보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 월세 100배는 5,000만 원, 합은 6,000만 원입니다. 5천만 원 미만이 아니므로 70배가 아닙니다. 환산 6,000만 원은 임대차의 5천만 원 이상 1억 원 미만, 0.4%, 한도 30만 원입니다. 60,000,000 곱하기 0.004는 240,000원이고 한도 안입니다. 상한은 24만 원, 부가세 별도입니다.
보증금 500만 원에 월세 40만 원이면 100배 합은 500만 더하기 4,000만, 즉 4,500만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 70배로 바꿉니다. 월세 40만 원의 70배는 2,800만 원, 보증금과 합치면 3,300만 원입니다. 5천만 원 미만 임대차라 0.5%, 한도 20만 원입니다. 33,000,000 곱하기 0.005는 165,000원입니다. 한도 안이므로 상한은 16만 5천 원, 부가세 별도입니다. 100배로 4,500만 원에 0.5%를 곱해 22만 5천 원을 말하면, 환산 배수부터 틀린 금액입니다.
간격을 둔 두 묶음의 열쇠와 동전, 빈 봉투
관리비가 월세로 들어가면 환산액이 커진다
월차임에 넣는 돈은 매달 임료로 약정한 차임입니다. 전기·수도처럼 사용량에 따라 임차인이 따로 내는 변동 관리비를 월세에 더하면 환산액이 부풀어 요율이 올라갈 수 있습니다. 계약서에 "월세 50만 원, 관리비 10만 원은 실비 정산"이라고 적혀 있으면 50만 원만 100배 또는 70배의 대상인지 문장을 확인합니다. 관리비가 정액으로 차임과 함께 임대인에게 가는 구조라면 조례의 차임 정의에 넣어 계산합니다. 애매하면 계약서 문장을 고친 뒤에 보수를 확정합니다.
부가가치세는 별도이고, 한쪽이 양쪽 몫을 지지 않는다
일반과세자인 개업공인중개사는 보수 상한과 별도로 부가가치세 10%를 청구하는 것이 보통입니다. 5억 원 매매의 보수 상한 200만 원이면 부가세 20만 원이 더해져 의뢰인 한 사람의 지급액은 220만 원이 됩니다. 영수증에 공급가액과 세액이 나뉘어 있는지 봅니다. "부가세 포함 200만 원"으로 합의했다면 그 문장이 계약서에 있어야 하고, 포함이라면 공급가액은 상한 200만 원을 넘지 않는 쪽으로 나눕니다. 포함인지 별도인지를 잔금일에 바꾸지 않습니다.
간이과세 사업자는 일반과세자와 세금계산서 형태가 다릅니다. 사업자 유형은 영수증과 게시된 등록 사항으로 확인하고, 유형에 맞지 않는 10%를 습관처럼 더하지 않습니다. 이 글이 모든 사무소의 과세 유형을 일반과세로 단정하지는 않습니다.
실비는 보수와 다른 줄입니다. 계약서 작성 비용처럼 조례가 정한 실비가 있으면 그 한도 안에서 받고, 실비 이름을 붙여 보수를 한도 위로 올리지 못합니다. 제33조의 금지에는 "그 밖의 명목"이 들어 있습니다. 현금으로 따로 주는 사례도 같은 금지입니다.
빈 아파트에서 열쇠를 들고 선 부부
계약 전에 적을 세 줄
첫째, 거래금액과 월세라면 100배인지 70배인지. 둘째, 적용 요율, 요율 금액, 한도액 적용 뒤의 보수. 셋째, 부가가치세 별도인지 포함인지, 어느 의뢰인이 누구 사무소에 내는지. 이 세 줄이 있으면 잔금일 분쟁은 "법정수수료"라는 말 대신 곱셈 검토가 됩니다. 이미 한도를 넘겨 지급했다면 영수증, 이체 내역, 계약서 보수 칸을 모아 사무소에 정산을 요구하고, 거절되면 관할 시·군·구 중개업 담당 부서에 조례 위반으로 알릴 수 있습니다. 반환 절차의 세부 서식은 그 부서 안내를 따릅니다.
주거용 오피스텔과 주택이 아닌 중개
전용면적 85제곱미터 이하이고 부엌, 욕실 등 취사와 목욕 시설을 갖춘 주거용 오피스텔은 주택 구간표 그대로가 아니라 시행규칙의 별도 요율을 쓰는 경우가 많습니다. 흔히 안내되는 상한은 매매 0.5%, 임대차 0.4%입니다. 면적이 85제곱미터를 넘거나 취사·목욕 시설이 없으면 이 칸에 넣지 않습니다. 계약서와 등기, 건축물대장의 용도와 면적을 요율 칸과 같이 봅니다.
주택이 아닌 토지·상가 중개는 시·도 조례에서 0.9% 이내의 협의로 두는 경우가 많습니다. 0.9%가 자동 청구액은 아닙니다. 협의된 요율이 그 범위 안이어야 하고, 협의 없이 0.9%를 기정사실로 적는 문장은 계약 전에 고칩니다. 상가 권리금 중개는 임대차 보수와 별도 약정인 경우가 있으니 같은 퍼센트를 두 번 곱하지 않았는지 확인합니다.
오피스텔을 주택 임대차보호법상 주택으로 볼 수 있는지와, 중개보수 요율 칸이 주택인지 오피스텔인지는 같은 질문이 아닙니다. 주거 보호 규정은 별도 글의 주제이고, 여기서는 보수 별표의 칸만 고릅니다.
자주 나오는 질문
복비는 보통 반반이라는데 상한도 반으로 나나요
아닙니다. 매매라면 매도인 보수 상한과 매수인 보수 상한이 각각 있습니다. 임대차도 임대인과 임차인이 각자입니다. 한쪽이 양쪽 보수를 모두 내기로 했으면 그 합의가 계약서에 있어야 하고, 한 사람이 내는 자기 몫이 자기 상한을 넘지 않는지, 상대 몫을 대신 내는 금액이 상대의 상한과 맞는지를 줄을 나눠 봅니다. "반반이니까 상한의 두 배를 한 사람에게"는 조례의 계산이 아닙니다.
월세 70배는 항상 임차인에게 유리한가요
70배는 100배 합이 5천만 원 미만일 때만 씁니다. 그 조건에서는 거래금액이 줄어 보수도 줄어드는 쪽이 많습니다. 합이 5천만 원 이상이면 70배를 요구할 근거가 이 환산 규칙에는 없습니다. 보증금이 크고 월세가 작은 계약은 100배 합이 쉽게 5천만 원을 넘습니다. 배수를 고르기 전에 합계부터 계산합니다.
조례와 블로그 표가 다르면 어느 쪽을 내야 하나요
중개사무소 소재지 시·도 조례의 별표입니다. 이 글의 구간은 주택에 대해 널리 같은 표를 확인하기 위한 검산용이고, 조례가 바뀐 도시에서는 게시 요율과 조례가 이깁니다. 지급 전에 요율, 한도액, 환산 배수, 부가가치세 별도 여부를 영수증 초안에 적어 두면 이체 뒤에 말을 바꾸는 상황을 줄일 수 있습니다. 한도를 넘는 돈은 명목을 바꿔도 제33조의 금지 안에 들어갑니다.
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