전월세 만기 통보를 놓치면 자동으로 2년 연장되는 묵시적 갱신: 임대인 통지(만료 6개월 전~2개월 전)와 임차인 통지(만료 2개월 전), 갱신 후 해지 통지의 3개월 효력, 차임 2기 연체 시 갱신 배제와 계약갱신요구권과의 차이
2. 제6조 제2항의 존속기간은 2년입니다. 제6조의2에 따라 임차인은 그 뒤 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 차임을 2기 분량만큼 연체한 사실이 있으면 제6조 제3항으로 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
3. 계약갱신요구권(제6조의3)은 임차인이 같은 6개월~2개월 창에 갱신을 요구하는 다른 제도입니다. 1회, 2년이며 차임·보증금은 제7조 한도(약정 차임의 20분의 1, 5%)에서 증감할 수 있습니다. 침묵으로 연장되는 묵시적 갱신과는 임대료와 거절 사유가 다릅니다.
만료일을 동그라미 친 달력과 주택 임대차 계약서, 도장과 펜
전세·월세 만기가 두 달 앞으로 다가왔는데 양쪽 다 연락이 없으면, 계약이 끝난 것이 아니라 같은 조건으로 2년이 더 붙는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법 제6조가 정한 묵시적 갱신입니다. "말은 안 했지만 서로 계속 살 생각이었으니 월세는 10만 원 올려도 된다"는 해석은 이 조문과 맞지 않습니다. 통지가 없으면 조건은 전 계약 그대로입니다.
아래 기간은 주택(아파트, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔로서 주택임대차보호법이 적용되는 임대차) 기준입니다. 상가 점포는 상가건물 임대차보호법을 따로 봐야 합니다.
통지가 없으면 생기는 일
제6조 제1항은 두 개의 침묵을 동시에 요구합니다.
임대인 쪽: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에, 갱신을 거절한다는 통지 또는 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않아야 합니다. 이 창을 놓치면 임대인은 만료일에 "이제 비우라"고 일방적으로 끊기 어렵습니다.
임차인 쪽: 기간이 끝나기 2개월 전까지 나가겠다는 취지의 통지를 하지 않아야 합니다. 임차인의 마감은 임대인보다 창이 짧습니다. 만료 3개월 전에 마음을 바꿔도, 2개월 전까지만 도달하면 됩니다.
둘 다 해당하면 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 제6조 제2항은 그 존속기간을 2년으로 봅니다. 계약서에 "만기 후 1년만 더 쓴다"고 따로 도장을 찍지 않아도 법상 기간은 2년입니다. 당사자가 만료 전에 새 기간과 새 임대료를 합의하면 그건 묵시적 갱신이 아니라 합의 갱신입니다. 합의서에 금액과 기간을 적는 편이 나중에 다툼이 적습니다.
통지는 상대방에게 도달해야 효력이 있습니다. 법문이 내용증명만 인정하는 것은 아니지만, 카카오톡은 "안 읽었다" "계정을 안 쓴다"는 다툼이 납니다. 만료 창 안에 내용증명을 보내고, 문자나 메일로 같은 문장을 한 번 더 남기면 도달 시각을 증명하기 쉽습니다. 마지막 날 등기우편은 도착이 만료 창 밖으로 밀릴 수 있으니, 창의 마지막 주가 아니라 그보다 앞서 발송합니다.
임대인과 임차인의 문장이 달라야 하는 이유
임대인이 "월세 5만 원만 올리고 계속 살라"고 말한 것은 갱신 거절이 아닙니다. 조건 변경 제안입니다. 임차인이 그 금액을 받아들이면 합의 갱신이고, 거절한 채 기간이 지나도 자동으로 그 인상액이 적용되지 않습니다. 인상안에 합의하지 않았고 거절 통지도 창 안에 도달하지 않았다면, 남는 효과는 종전 차임으로의 묵시적 갱신입니다.
임차인이 "나갈 수도 있다"고 애매하게 말한 문자는 거절 통지로 인정되지 않을 수 있습니다. 날짜, 주소, "임대차를 갱신하지 않겠다"는 문장을 넣습니다.
만료일별 통지 창 계산
만료일이 2027년 4월 30일인 주택 계약을 예로 듭니다.
임대인이 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다고 알릴 수 있는 구간은 2026년 10월 30일부터 2027년 2월 28일까지입니다. 2026년 10월 29일 이전에 보낸 통지는 법문이 정한 "6개월 전부터"보다 이릅니다. 너무 이른 통지가 유효한지는 다툼의 여지가 있으니, 창이 열린 뒤에 한 번 더 보내는 편이 안전합니다. 2027년 3월 1일 이후에야 "나가 달라"고 말하면 제6조 제1항의 기간을 놓친 것입니다.
임차인이 갱신하지 않겠다고 알릴 마감은 2027년 2월 28일입니다. 3월에 이사 날짜를 잡아도, 2개월 전 통지가 없으면 묵시적 갱신이 이미 성립할 수 있습니다. 그때부터는 제6조의2 해지 통지를 하고 3개월을 세야 합니다. 이사 짐차를 먼저 예약하면 보증금 정산일과 어긋납니다.
민법의 기간 계산에서 초일을 넣느냐에 따라 경계일이 하루 밀릴 수 있습니다. 2월 28일 당일 도달을 노리지 말고, 2월 중순 이전에 내용증명이 도착하도록 잡습니다. 상대 주소가 계약서와 다르면 계약서 주소와 실제 거소 양쪽으로 보냅니다.
색점 두 개로 표시한 빈 달력 칸과 봉인된 봉투
연장 뒤 3개월 해지와 2기 연체
묵시적 갱신이 된 뒤 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든 계약해지를 통지할 수 있습니다. 제2항: 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 통지한 날부터가 아니라 도달한 날부터 3개월입니다. 4월 10일에 내용증명이 임대인에게 도달하면 효력은 7월 10일입니다. 그 전에 집을 비워도 7월 10일까지의 차임 정산을 다투게 됩니다. 보증금 반환도 이 해지 효력 발생, 주택 인도, 열쇠 반환과 맞춰 적습니다.
이 3개월 해지권은 임차인에게 있습니다. 임대인이 묵시적 갱신 직후 "나도 3개월 뒤에 비우라"고 같은 권리를 갖지는 않습니다. 임대인이 기간을 끊으려면 만료 전 통지 창을 썼어야 하고, 이미 갱신된 2년 안에는 차임 연체처럼 별도 법정 사유가 있어야 합니다.
제6조 제3항: 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있으면 제1항을 적용하지 않습니다. 월세 50만 원 계약에서 2기 분량은 100만 원입니다. 한 달에 50만 원씩 두 번이든, 여러 달에 걸쳐 밀린 합계가 100만 원에 이르렀든, 조문은 "2기의 차임액에 달하도록"이라고만 되어 있어 연속 두 달인지 여부는 사건마다 다툽니다. 임대인 입장에서는 입금일, 미납액, 독촉 문자를 월별로 남겨 둡니다. 임차인 입장에서는 일부라도 입금할 때 "2026년 11월 차임 30만 원"처럼 어느 달 분인지 적습니다. 연체 사실이 있으면 침묵만으로 2년이 붙는다고 기대하기 어렵습니다.
차임 연체는 계약갱신요구의 거절 사유이기도 합니다. 묵시적 갱신이 막힌 뒤 "그럼 갱신요구권을 쓰겠다"고 해도 2기 연체 사실이 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다.
계약갱신요구권, 확정일자, 상가 계약
제6조의3 계약갱신요구권은 임차인이 침묵하지 않고, 제6조 제1항 전단의 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지)에 갱신을 요구하는 권리입니다. 1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 존속기간은 2년입니다. 조건은 전 임대차와 동일한 것이 원칙이지만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 제7조는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과해 증액하지 못하게 합니다. 5%입니다. 증액을 한 뒤 1년 이내의 재증액 청구도 제7조에서 제한합니다.
임대인은 정당한 사유 없이 이 요구를 거절하지 못합니다. 다만 조문에 열거된 경우는 거절할 수 있습니다. 2기 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차, 상당한 보상을 준 합의 종료, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 주택 파손, 주택 멸실로 목적 달성 불가, 고지된 계획이나 안전 사유 또는 다른 법령에 따른 철거·재건축, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주, 그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유입니다. 실거주 거절은 구두 한마디보다 전입 계획과 이후 점유를 남기는 편이 분쟁에서 유리하고, 거절만 해 두고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 됩니다. 배상액 산식은 제6조의3 최신 조문을 그 사건의 날짜에 맞춰 확인합니다. 이 글의 숫자로 배상금을 단정하지 마십시오.
| 항목 | 묵시적 갱신 (제6조, 제6조의2) | 계약갱신요구 (제6조의3) |
|---|---|---|
| 어떻게 시작되나 | 만료 전 법정 창에 양쪽 통지가 없음 | 임차인이 만료 6개월 전~2개월 전에 요구 |
| 기간 | 2년 (제6조 제2항) | 2년, 요구는 1회 |
| 임대료 | 전 계약과 동일. 자동 인상 없음 | 제7조 한도(5%)에서 증감 가능 |
| 중간에 나가기 | 임차인 해지 통지 도달 후 3개월 | 요구로 갱신된 2년은 제6조의2 해지권이 자동으로 붙지 않음. 특약이 없으면 기간 준수 다툼이 남음 |
| 임대인이 막을 수 있나 | 창 안 거절 통지, 또는 2기 차임 연체 사실 | 제6조의3 제1항 각 호(연체, 실거주, 철거 등) |
표의 마지막에서 둘째 칸은 실무에서 자주 섞이는 지점입니다. 제6조의2의 "언제든 해지, 3개월"은 제6조 묵시적 갱신에 붙은 권리입니다. 계약갱신요구로 2년을 확보한 계약에 같은 문장을 그대로 적용한다고 단정하면 이사 일정과 차임이 어긋납니다. 요구권을 쓸 계획이면 계약서 특약과 조문을 같이 읽습니다.
보증금이 그대로인 묵시적 갱신에서는 주택 인도와 전입신고로 생긴 대항력, 이미 받아 둔 확정일자의 우선변제 순위가 유지되는 것이 보통입니다. 보증금을 올리는 합의를 하면 늘어난 금액은 새 확정일자를 받기 전까지 종전 순위 밖에 있습니다. 전입신고를 잠시 빼면 대항력이 끊깁니다. 금액이 바뀌는 갱신은 부동산거래관리시스템의 주택 임대차 신고(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과이면서 신고 지역인 경우)도 기한 안에 하는지 확인합니다. 신고 지역과 기한은 계약 당시 공고를 기준으로 합니다.
상가건물 임대차보호법의 묵시적 갱신 존속기간은 1년으로 주택과 다릅니다. 점포 계약에 이 글의 2년과 임대인 통지 창을 그대로 대입하지 마십시오. 주거용인지 애매한 오피스텔은 등기와 계약서의 용도, 실제 사용이 주택임대차보호법 적용을 가릅니다.
열쇠와 서류 사본을 봉투에 넣는 손, 붉은 도장 자국
자주 나오는 질문
만기 한 달 전에 집주인이 처음으로 나가라고 하면 당장 비워야 하나
주택 계약이고 그 전에 법정 창(만료 6개월 전~2개월 전) 안에 갱신 거절이 도달하지 않았으며, 2기 차임 연체 사실도 없다면, 만기 한 달 전 통지만으로 제6조 묵시적 갱신을 막는다고 보기 어렵습니다. 만료일에 같은 조건의 2년이 시작됩니다. 다만 이미 창 안에 내용증명이 도착해 있는데 임차인이 봉투를 안 열어 본 경우는 도달로 볼 여지가 있습니다. 등기 조회와 계약서 주소를 먼저 확인합니다.
묵시적 갱신 상태에서 월세를 올려 달라는 문자를 거절하면 위약인가
자동 인상 조항이 없으면 거절만으로 위약이 되지 않습니다. 묵시적 갱신의 조건은 전 계약과 같습니다. 인상은 임차인이 합의할 때 생깁니다. 합의한다면 금액, 적용 시작일, 보증금 증액 여부를 적고, 보증금이 늘면 증액분 확정일자를 받습니다. 계약갱신요구 절차로 넘어간 경우에만 제7조의 5% 한도가 증액 협의의 상한이 됩니다.
세입자가 묵시적 갱신 두 달 뒤에 해지 통지를 하면 보증금은 언제 받나
제6조의2 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤입니다. 그 날짜에 주택을 인도하고 열쇠를 반환하며 보증금 반환을 동시에 적는 것이 보통입니다. 집주인이 3개월이 지나도 돈을 주지 않으면, 이사를 먼저 나가고 전입신고를 빼는 순간 대항력이 끊길 수 있으므로 임차권등기명령처럼 순위를 남기는 절차를 이사일 전에 알아봅니다. 그 신청 서류는 별도 절차입니다.
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